काठमाडौं उपत्यकामा रियल इस्टेट क्य्रास ! कसरी सुध्रिन्छ घरजग्गा कारोबार ?

काठमाडौं । काठमाडौं उपत्यकामा घरजग्गा कारोबारमा अझै सुधार आएको छैन । घरजग्गा कारोबारको तथ्यांकले पनि यसमा आर्थिक मन्दीको प्रभाव कायमै रहेको देखाउँछ ।

काठमाडौं, भक्तपुर र ललतिपुरमा रहेका मालपोत कार्यालयबाट चालू आवको चैतसम्म ४ हजार ३७९ वटा लिखत पारित भएको भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांक छ । देशभर कारोबारले गति लिन नसकेको बेला काठमाडौंमा व्यवसायिक घरजग्गा खरिदबिक्री लगभग ठप्प भएको व्यवसायीहरु बताउँछन् ।

गत चैतमा ४ हजार ६१८ लिखत पारित भएको थियो । समग्रमा ३३ हजार ३४२ करोबार भएको थियो ।

अहिले आपर्टमेन्टको खरिदबिक्रीको अवस्था झन खस्केको देखिन्छ । लगनखेल मालपोत कार्यालयमा अपार्टमेन्टको ४ वटा लिखत पारित भएको छ । गोटीखेल र भक्तपुर मालपोत कार्यालयमा शून्य छ । डिल्लीबजार मालपोतमा सात वटा लिखत पारित हुँदा चावहिल र कलंकीमा २-२ वटा लिखत पारित भएका छन् । साँखु र मनमैजु मालपोत कार्यालयमा शून्य हुँदा टोखाबाट १ वटा लिखत पारित भएको छ ।

काठमाडाैं उपत्यकाका ९ वटा मालपोत कार्यालयबाट लिखत पारित, नामसारी संशोधन, हाल साविक, रोक्का फुकुवा, जग्गा दतार्, दाखिल खारेज, मोही हक, मोहियानी हक, मोही लगत कट्टा, जग्गा बाँडफाँट, प्रतिलिपि प्रक्रिया, गुठी अधिनस्थको लिखत पारितलगायत गरेर ३० हजार ७४४ वटा कारोबार भएको छ । यो कारोबार गत वर्षको यसै अवधिको तुलनामा कम हो ।

नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका अध्यक्ष भेषराज लोहनी समग्र अर्थतन्त्रमा आएको मन्दीको असर घरजग्गामा परेको बताउँछन् । उनका अनुसार लगानीकर्ताको घरजग्गामा लगानी गर्ने आत्मविश्वास ह्वात्तै घटेको छ ।

नेपाल राष्ट्र बैंकको कर्जा आम्दानी अनुपात र ‘लोन टु भ्यालु रेसियो’ दुइटा नीतिले मात्र यो क्षेत्र सुध्रने उनको तर्क छ ।

राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कारोबार सहज बनाउन चालू आवको मौद्रिक नीतिको प्रथम त्रैमासिक समीक्षामार्फत ५० लाखसम्मको आवासीय घर कर्जाको कर्जा आम्दानी अनुपात बढाएको छ । आम्दानीको ५० प्रतिशत मासिक किस्ता हुने गरीमात्रै कर्जा लगानी गर्न पाइने व्यवस्थालाई ६० प्रतिशत बनाइएको छ ।

यस्तै धितो मूल्यांकन आधारमा कर्जा पाउने सीमा (लोन टु भ्यालु रेसियो) पनि उपत्यकाभित्र ५० प्रतिशत कायम गरिएको छ । यसलाई रिभ्यु गर्नुपर्ने लोहनीको तर्क छ ।

अर्का व्यवसायी राजकुमार राई देशभरको घरजग्गाको व्यवसायिक कारोबार क्य्रास भएको बताउँछन् । तर, काठमाडौं उपत्यकामा केही किनबेच भए पनि उपत्यका बाहिर ठप्प प्रायः भएको उनको भनाइ छ ।

राई भन्छन्, ‘अभिलेख विभागको तथ्यांकले केही कारोबार भएको देखाउँछ । त्यो भनेको ऋण लिएर तिर्न नसकेकाहरुले जग्गासँग ऋण मिलान गरिरहेका छन् । घरजग्गामा सानोतिनो लगानीले हुँदैन । करोडौं रुपैयाँ मासिक किस्तामा ऋण लिएका कतिपयले आफ्नै घर घडेरीमा ऋण मिलान गरिरहेका छन् ।’

अर्कोतर्फ कुनै समय बैंकहरुले ८-९ प्रतिशतमा दिएको ऋण पछि बढाएर १४-१५ प्रतिशतसम्म पुर्‍याएपछि अहिले ब्याजदर सस्तो हुँदा पनि ऋण लिन व्यवसायीहरु डराइरहेका छन् । किनभने विगतका वर्ष जस्तै ब्याजदर अचाक्ली बढ्ने त होइन भन्ने चिन्ता उनीहरुमा देखिएको राई बताउँछन् ।

सरकारले समयमै सही नीति नलिँदा घरजग्गा कारोबार क्य्रास भएको र यसलाई उठाउन ठूलै पहलकदमी आवश्यक पर्ने व्यवसायीहरुको भनाइ छ ।

तर, यसका लागि राष्ट्र बैंकले मौद्रिक नीतिमार्फत केही लचक नीति भने लिएको थियो । आवासीय घरकर्जा २ करोड बनाइएको र घरजग्गा कारोबारको जोखिम भारलाई पनि १२५ प्रतिशत बनाइएको थियो । यता भू-उपयोग नियमावली पनि पारित भइसकेको सन्दर्भमा पनि घरजग्गा कारोबारमा अपेक्षित सुधार हुन सकेको देखिँदैन ।

राष्ट्र बैंकको तथ्यांकअनुसार चालू आर्थिक वर्षको ९ महिनासम्ममा आवासीय घर कर्जा ३ खर्ब ८४ अर्ब ४७ करोड रुपैयाँ प्रवाह भएको छ । माघ मसान्तसम्म ३ खर्ब ८० अर्ब थियो । एक महिनामा ४ अर्ब बढी आवासीय कर्जा गएको देखिन्छ ।

यो अवधिमा घरजग्गा कर्जा २ खर्ब ४८ अर्ब १३ करोड रुपैयाँ प्रवाह भएको देखिन्छ । यता घरजग्गामा भने माघ मसान्तसम्म २ खर्ब ४८ अर्ब ७४ करोड कर्जा प्रवाह भएको देखिन्छ । यो भनेको लगभग घरजग्गा कर्जा ठप्प जस्तै हो । एक महिनामा ६१ करोडमात्र घरजग्गा कर्जा प्रवाह भएको देखिन्छ ।

घरजग्गा कारोबार घटेपछि राजस्व संकलन पनि प्रभावित भएको छ । काठमाडौंका नौ वटा मालपोत कार्यालयबाट चैतमा ३ अर्ब ५७ करोड रुपैयाँ राजस्व संकलन भएको छ । २०७९ सालमा यी कार्यालयहरुबाट १७ अर्ब १९ करोड रुपैयाँ राजस्व संकलन भएकोमा २०८० सालमा भने १६ अर्ब ४८ करोडमात्रै राजस्व उठेको छ ।

शहरी क्षेत्रमा रजिष्ट्रेसन दस्तुर र पूँजीगत लाभकरबाट धेरै राजस्व उठ्ने गरेको छ । तर, अहिले कारोबार घटेपछि राजस्व संकलन पनि घटेको भूमि विभागले जनाएको छ ।